Naumer & Naumann | Rechtsanwaltskanzlei in Göttingen

Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Entgelt befasst.Gegenstand des Mietrechts sind die mit dem Mietvertrag verbundenen Rechtsfragen, sehr häufig im Zusammenhang mit der Wohnraummiete. Das Pachtrecht gestattet dem Pächter neben dem Gebrauch der Sache auch die Nutzung der Erträge (z.B. Milch oder Obst) in der Pachtzeit.
Das Pachtrecht spielt eine große Rolle im Zusammenhang mit dem Betrieb einer fremden Gaststätte oder eines fremden landwirtschaftlichen Betriebes.

Beispiele von Rechtsproblemen im Miet- und Pachtrecht sind:

• Mietminderung, Pachtminderung
• Schönheitreparaturen
• Nebenkosten, Betriebskosten
• Kündigung, Kündigungsfrist

Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10) noch einmal, dass Bemessungsgrundlage einer Miet-
minderung immer die Bruttomiete ist, d.h. die Nettokaltmiete einschließlich aller Neben-
kosten. Bei der Jahresabrechnung über die Betriebskosten müsse dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden. Das bedeutet, auch eine eventuelle Nachzahlungs-
forderung des Vermieters muss anteilig gekürzt werden. Erst nach der Betriebskostenab-
rechnung steht deshalb die endgültige Höhe der Mietminderung fest.

Mieter, die aufgrund einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert haben, müssen die von ihnen aufgewendeten Kosten innerhalb von nur 6 Monaten geltend machen (BGH, Urteil vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 195/10).

Häufig enthalten Mietverträge Formular-
klauseln, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegen. Auch im vorliegenden Fall ließen die Mieter die Wohnung aufgrund einer solchen Klausel am Ende des Mietver-
hältnisses renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren und verlangten die von ihnen aufgewandten Kosten vom Vermieter zurück.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vor-
instanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Er-
satzansprüche des Mieters wegen Schönheits-
reparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt.
BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 351/08