Miet- und WEG-Recht

Miet- & WEG-Recht

Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Entgelt befasst.Gegenstand des Mietrechts sind die mit dem Mietvertrag verbundenen Rechtsfragen, sehr häufig im Zusammenhang mit der Wohnraummiete. Das Pachtrecht gestattet dem Pächter neben dem Gebrauch der Sache auch die Nutzung der Erträge (z.B. Milch oder Obst) in der Pachtzeit.
Das Pachtrecht spielt eine große Rolle im Zusammenhang mit dem Betrieb einer fremden Gaststätte oder eines fremden landwirtschaftlichen Betriebes.

Beispiele von Rechtsproblemen im Miet- und Pachtrecht sind:

  • Mietminderung, Pachtminderung
  • Schönheitreparaturen
  • Nebenkosten, Betriebskosten
  • Kündigung, Kündigungsfrist

Aktuelles

Kurze Verjährung für Kostenerstattungsanspruch bei unwirksamer Renovierungsklausel

Mieter, die aufgrund einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert haben, müssen die von ihnen aufgewendeten Kosten innerhalb von nur 6 Monaten geltend machen (BGH, Urteil vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 195/10).

Häufig enthalten Mietverträge Formular-
klauseln, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegen. Auch im vorliegenden Fall ließen die Mieter die Wohnung aufgrund einer solchen Klausel am Ende des Mietver-
hältnisses renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren und verlangten die von ihnen aufgewandten Kosten vom Vermieter zurück.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vor-
instanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Er-
satzansprüche des Mieters wegen Schönheits-
reparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt.
BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 351/08

Für Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum gilt keine Ausschlussfrist

Der Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen. Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von einem Jahr ist bei Gewerberaum nicht anwendbar. (BGH, Urteil v. 27.1.2010, Az. XII ZR 22/07).

Der BGH schafft mit seiner aktuellen Entscheidung endlich Klarheit für Vermieter und Mieter.

Im konkreten Fall stritten Vermieter und Mieter von Gewerberäumen über abgerechnete Nebenkosten. Laut Mietvertrag sollten die Nebenkosten einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abgerechnet werden. Als dem Mieter im September 2004 u.a. eine Nebenkostenabrechnung für 2002 mit einer erheblichen Nachzahlung zuging, weigerte er sich, die Nachzahlung zu leisten und berief sich auf Verspätung.

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Nachforderung für das Jahr 2002 sei nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Verspätung ausgeschlossen. Diese Vorschrift, die für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordne, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlange, sei auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar.

Allerdings müsse auch bei der Geschäftsraummiete der Vermieter innerhalb angemesser Frist abrechnen. Diese Frist ende in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Hieraus folge aber nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen könne und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen müsse. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, sei damit nicht verbunden.

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